我们探讨一下买房:首付给多一点好 还是给少一点好?
更新时间:2019-10-03 12:07 发布者:

最近经常有朋友问我,买房澳门百家乐官方网站首付款给多一点好,还是少给一点好。

大家第一时间想到的是,有钱就多给一点,没钱就少给一点,多简单的事情啊。

但是问题就在此处,有一些朋友说他有钱吧,也不算有钱;说他没钱吧,5.6成首付也是有的。

有个朋友跟我说了一下他的情况,虽然他说那个楼盘他觉得一般,不是很好,但是他父母觉得还挺好的,而且签了合同给了几万定金,如果不要了,定金几万就变成违约金了,要不回来,没办法,只能买了。

一,我们说一下首付是多给一点好,还是少给一点好?

如果问大家这个问题会有两个答案(1.一半人认为少给一点好,能贷越多越好。首付能少给就少给,贷款时间越长越好。)

因为在中国贷款市场上能贷到这么低利率的贷款只有房贷了,公积金贷款利率更低。

目前我国正处于通胀周期中,多年的通胀率在接近3%左右,2019年上半年的通胀率为2.8%

2019年

这意味着我们的钱正以每年3%左右的速度在贬值,假设我们少交10万元首付,20年后偿还本金,按照每年3%通胀率保守估计,在20年后,这10万元本金的购买力将变成100000/[(1+3%)^20]≈55367,腰斩近一半

比如按照货币的购买力来算,求平均数后,这10万元分20年还清,实际上只需要还相当于现在74387的数目

比如我们多付了这10万元首付,相当于我们现在立刻损失25000+。

再说,我们现有的低风险理财产品是跑不赢通胀的,我们存在银行的钱也一样会贬值的。也就是说,我们手上的钱也每时每刻都被通胀吃掉。

但是,我们把资金分散到不同的优质P2P产品中,跑赢3%的通胀率还是比较轻松的。

我们看一下,下面是一些银行的部分理财产品,收益率基本都在5%以上。而且由于我国是混合所有制经济,占据重资产的国企对市场具有很大的调节力,通胀率想要上升至5%以上,很长时间内是不可能的。

不但如此,还贷周期越长,我们手中的资金享有的投资时间就越长,我们如果采取定投策略,在未来20年内,无惧牛熊转换,获得年化10%以上的投资回报并非难事。

对于那些有钱一点的人,首付越少,就意味着有更多机会投资下一套,在过去20年里,资产升值速度最快最稳健的就是贷款买房。在房价的涨幅面前,市面所有理财产品的收益率都不算什么,更别说不到3%的通胀率了。

假设现在我们买一套房要100万元,在5年后可以卖130万元,假设用以下两种付款方式,一是首付30万元,二是首付50万元。

我们用商业贷款来计算,首付30万,5年后卖130万元有30万收益,减去了缴纳利息的11.15万元,我们实际上赚取收益是18.85万元,投资回报率为62.83%;

首付50万元,同样赚取30万收益,减去了缴纳利息9.13万,实际赚取收益20.87万,投资回报率是41.74%。我们得出30万首付回报率比50万首付高21.09%。

再从公积金贷款来计算,同样首付30万,5年后卖130万元有30万收益,减去了缴纳利息9万,实际上收益21万,投资回报率为70%;

首付50万,5年后卖130万元有30万收益,减去了缴纳利息6.5万,实际上收益是23.5万,投资回报率47%。30万首付回报率比50万首付高23%。

面对通胀,那些只有100万,却敢于向银行贷款300万买房的人,则有可能不被通胀洗劫,原因在于杠杆

通胀杠杆超发的货币会稀释我们的财富,杠杆贷款买房的人则是顺势而为,把超发的货币通过杠杆贷款的方式为自己所用,通胀有杠杆,自己也有杠杆,到最后,我们可能不但不吃亏,可能反而倒赚一笔

在货币超发的过程中,很少数人用高杠杆让自己不吃亏,多数人不用杠杆却吃了亏,导致社会财富总体分配趋于不均,久而久之,那些敢于贷款购买资产的人就会相对越来越富,而不敢杠杆贷款只敢存款的人就会相对越来越穷。

二, 但是有一部分人觉得买房首付给高一点好,主要人群是老一辈的人。

他们主要是从个人生活的角度来看的。

首付给的越高,则每月还款也会降低,利息也会减少,压力也会小不少。尤其对于那些初入社会的年轻人来说,要面临结婚、生孩子养孩子、养老人等等的压力,每月还款数目少些会减少他们的焦虑感。

再从另一方面看,欠银行钱,尤其是欠银行房贷的感觉是很难受的,必须按时还款,否则“征信”系统了解一下。

你要欠银行几十万,银行能逼着你跳楼,每天醒来第一件事情就是今天要还多少钱;

你要欠银行几个亿,你就能逼着银行跳楼,他们都得对你低声下气的:“爷,什么时候有钱还我?”你要不还,他们还不敢让警察抓你,否则这钱真没了。

可惜,大多数人没这个能耐,别说几亿了,几百万都借不到。

《哈姆雷特》说:“不要向别人借钱,向别人借钱会丧失尊严。”父母辈的人,绝大多数是没有理财思维的普通人,他们习惯用静态的眼光看待财富数字,且对背债这件事一百个不乐意,总希望尽量少付利息,尽早还清贷款,早日无债一身轻。

而且,投资都是有风险,风险和收益成正比。如果省下来的首付钱想获得高息,必须做P2P等高风险投资。钱生钱的想法很好,但多数人投资的渠道太少,骗钱的伪投资公司又太多,不能保证本金的安全。P2P公司垮了几个?跑了几个?坑钱的几个?心里没数吗?

目前正常理财,年利率一般为5%(也是非保本浮动收益);信托有风险,且要求资本高;基金需要熟悉股市。

不是难度太大,就是收益率堪堪只能抵抗商贷利率(4.9%)。而且,商贷利率也不会永远这么低(4.9%的利率已经很低了)。

对于利用购房贷款杠杆来抵抗通胀的话,银行本身就是最好的理财机构,你觉得他们会给人套利空间?

贷款越多,时间越长,其中的变数就越大,如果有一段相当长的时间商贷利率维持在一个较高水平,那就傻眼了。所以首付越高越好,贷款越少越好。

三,然而我给他的建议,最后他们一家商量后,一条也没有采纳。他准备不要定金。

浪费了我表情。

就我个人而言,我是支持第一种的。当然了,万事无常形,具体怎么买,还得看个人家庭状况。

上一篇:“金九”收官成色几何? 下一篇:没有了 返回公司新闻